国家发展改革委和建设部日前公布了新出台的《物业管理服务收费管理办法》，根据这一办法，从2004年开始，物业公司实行物业服务收费时，可以根据自身物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。11月27日从有关部门了解到，目前上海正在抓紧制订该办法的实施细则，并将于2004年施行。
据了解，上海的实施细则将充分贯彻《物业管理服务收费管理办法》的精神，体现物业管理服务收费“分等定级、质价相符、合同约定”的原则。
适用范围如何？
有关负责人介绍说，新出台的《物业管理服务收费管理办法》适用于住宅和非住宅两类物业。也就是说，今后不管是居民住宅还是办公楼、商业用房的物业管理，都将依照新办法收费。
定价方式如何？
根据新出台的《办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
有关人士解释说，目前上海物业管理收费存在政府定价、政府指导价和市场调节价三种形式。根据新出台的办法，今后售后公房小区的物业管理收费将采用政府指导价标准。这有助于推进该类小区物业管理的市场化进程，有助于提高其物业管理服务水平。
结算方式如何？
新办法规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
目前，上海普通住宅小区一般实行包干制收费，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。据介绍，今后物业管理企业与业主不管采用哪种方式结算费用，都必须如实在物业服务合同中约定。
此次出台的办法还首次公布了构成物业服务成本或支出的九类费用，包括物业服务人员工资、设备运行和维护费用、物业管理企业固定资产折旧等，大大提高了物业管理的透明度和公平性。
保险介入为啥？
新办法首次将“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”列入了物业服务成本或支出的九类费用。有关人士认为，保险公司的介入，对维护物业管理市场秩序、规范物业管理活动、保护业主和企业的合法权益大有好处。通过保险，今后小区内的硬件损坏甚至是人员受伤，都可由保险公司负责赔偿，业主和物业管理企业也不用再为赔偿问题而大动干戈。业内人士表示，这一规定出台，对保险公司而言，不失是个好机会，不妨开设一些有关物业管理的险种，以满足将来的市场需要。
| 
