无论是住宅、办公楼、商铺还是工业房地产，各类物业市场都在稳步向前发展，上海房地产业在2004年良好发展的基础上将继续健康向前。
一、住宅市场空置率历年最低
泛城租售网选取全市176个价格在7000元以上的中高档楼盘进行调查和统计，得出如下结论：到2004年底上海住宅空置率为9.38%，为历年最低值。其中空置率最高的区域是黄浦区、价格区间是2万元以上的住宅。
土地市场供应情况：2004年住宅用地出让面积1939.5万平方米，相比2003年减少584万平方米。其中市中心区土地供应量占总量5.2%，比例相当少。估计2005年上海土地供应量全年将有所增长。
住宅市场供应情况：2005年全市供应量估计为2200万平方米，相比2004年将减少600万平方米。同时市场需求略超过供应量，估计到2006年供求将趋向平衡。
市场需求对象分两大类：上海人均住房面积低于全国平均水平，240万户普通家庭需要改善住宅条件。
一批海外和外地人士对上海住宅市场的长期需求增加，而非短期炒作，这种需求将比2004年更趋理智和合理。
二、甲级办公楼新增54万平方米
预测上海甲级办公楼2004年新增54万平方米，而同期需求量约50万平方米。
新增办公楼集中在两个区域：浦东新区陆家嘴金融中心地区和徐家汇商圈。两个区域供应量占全市总量51%。陆家嘴地区主要有规模6.6万平方米的花旗集团大厦和6万平方米的泛亚中心；徐家汇商圈主要有规模6.6万平方米的嘉华中心和9.5万平方米的港汇广场“双子塔”。
办公楼需求主要为两大对象。一是众多跨国企业包括银行、金融机构和服务性企业等把上海作为投资的首选地；二是一批位于中心城区的高档办公企业有外迁近郊趋势，选择环境更为舒适的低密度办公楼场地，但交通条件必须完善。
目前上海甲级办公楼稀缺，即将上市的办公楼大都已被预租，估计2005年空置率将下降至5%，产权式办公楼回报率估计为9%。
三、商铺市场租售量335万平方米
预计2005年上海商铺物业开发供应量将达250万平方米，相比2004年有较大幅度增长，可缓解目前商铺市场供不应求局面。上市商铺物业主要有越洋广场、华美达广场和世茂国际广场等。供应区域向外转移，逐步形成分散布点的新格局。其中五角场地区是重点。
需求方面：销售量将达到115万平方米，租售量达到220万平方米。承继2004年商铺市场供需特点，2005年商铺市场仍以租赁为主，比例占到2/3。其中租赁需求最大的是外资企业。估计产权式商铺回报率超过10%，但同时风险也上升。
四、工业物业租金每平方米0.85元
2005年上海工业房地产将成为国外资金投资的新热点，包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。目前上海工业房地产正处于起跑阶段，正在成为上海房地产市场一匹“黑马”。2004年第四季度统计，上海主要工业区平均物业租金是每日每平方米0.85元，而2003年第四季度是0.75元。
2005年上海郊区城市化和国外机构进沪建总部两大动力，加上政府的支持、税收鼓励和产业整合三大因素，将促进工业房地产商务化并且推动工业房地产市场快步发展。
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