外资进入房市或将受到严格的政策监管，其中境外机构和个人购买房产，必须实行实名制。
《第一财经日报》日前获悉，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。
一位接近文件起草部门的知情人士透露，上半年房地产市场的具体统计数据，会在本月15日左右上报国务院，国务院将结合情况确定该文件的发布和执行时间，而涉及到的有关部委，也将随后出台具体操作细则。不是有钱就能买房
上述文件一旦正式实施，将只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格。尤其值得一提的是，购买将必须采取实名制。
在2002年取消了外销房和内销房的区别后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。
“不久会有一些具体细则出台，来解释‘符合实际需要’这个条件，如一个多少人的机构能够购买多大面积的自用房，肯定不是有钱就能随便买的。”上述知情人士介绍说。
“限制境外机构和非中国居民个人购房这个政策是可以理解的，这样做既防止了外国人联手炒房，也防止一些境外投资机构来炒房，抬高房价制造房地产泡沫。大多数国家都是在交易这个环节来限制。”预测政策出台后，非中国居民购房的手续将变得复杂起来。
此外，按照六部委目前的设想，今后机构和非中国居民购房，除了要求实名制，还需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明，才能去办理购买和登记手续。同时，外汇管理局也将会在结汇这个环节守住资金闸门，相关房产转让所得人民币资金，经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
上述知情人士告诉记者，对于外资购房，“商业存在”将是一个基本原则。今后，从事房地产开发和经营的外资单位，必须取得商务部的外商投资企业批准证书和国家工商总局的营业执照。
“这意味着，以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱，将不能够直接投资购房，必须经过批准、登记才行。”
据悉，此次文件规定：外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
此外，文件对外资房企的设立、股权转让或项目转让，以及并购境内房企等，都作了详细规定。其中特别规定，外资并购境内房企或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对外资进行房地产开发经营活动，资本金方面将念起“紧箍咒”。
新政策将规定，外资房企中注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，将不得办理贷款和结汇。
而对于50%的注册资本金要求，如果各地方政府按照文件严格执行，将不可能有外资可以投资境内的房地产市场。此前外商投资设立的房地产企业，注册资本金的要求在40%，提高到50%已经不合乎房地产开发自身的规律，“外资的投资回报将因此大幅下降。”
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