上海的二手房个人所得税征收细则8月1日正式亮相：对纳税人转让普通住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
该个税征收比例与国税总局确定的“对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额”相一致。同时，上海的细则对普通与非普通住房实行区别对待，更符合实际情况。
1%2%与20%“二选一”
1日下午，关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作通知，已陆续张贴到本市各区县房地产交易中心的地税窗口，个税申报表也已摆了出来，格外引人注目。
根据该通知，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可以按照普通住房转让收入的1%、非普通住房转让收入的2%征收个税。也就是说，一套卖出价为100万元的二手房，如果是普通住房，需缴纳个税1万元；如果是非普通住房，需缴纳个税2万元。
细则并未对“征收增值部分20%个税”作出新的解释。可以理解为，如果提供的凭证完整，依然可以按照国税总局通知中的规定，以获利部分的20%缴纳个税。
从这一角度看，上海的操作细则实际上是为纳税人提供了可以“二选一”的更为变通的个税缴纳方式。房屋转让人出于减少支出的考虑，可以根据房屋出让价和原值等实际情况，“就低”缴纳。比如一套卖出价为100万元的非普通住房，房屋原价和合理费用达到95万元，如果凭证齐全，按照获利部分的20%计算为（100万-95万）20%=1万元，要比按转让总价的2%（2万元）缴纳个税，少付1万元。
不过，从目前本市二手房转让现状看，多数房屋获利部分的20%要远远高于转让收入的1%、2%，因此，此次操作细则实际上是使房屋转让的个税成本有较大幅度降低，更多的纳税人也会选择1%、2%。同时，按照转让收入1%、2%征收个税，也避免了一些二手房原值或合理费用无法确认的问题，更为简便易行，更具操作性。
区别征税不“一刀切”
上海操作细则中的一大亮点，就是对普通住房与非普通住房，规定了不同的征税比例，应该说，不搞“一刀切”更符合上海房地产市场的实际交易情况，使此次税收调控政策更有针对性。
从目前上海楼市的成交情况看，投资房或投机房多数集中在价位较高的非普通住房中，对这一类房屋转让征收更高的个人所得税，可以调控高档住宅需求，遏制其中的投机炒作行为。相对而言，普通住房的买卖对象以普通市民为多，1%的比例是国税总局确定的征收额幅度下限，以这一最低比例征收普通住房个税，可以减少普通市民的交易成本，减轻个税带来的负担。
对于普通住房和非普通住房的划分标准，操作细则也已明确，按照《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（沪地税流〔2005〕59号）第一条规定执行。
根据该规定，普通住房需同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。
交易中心昨回复平静
8月1日是个税征收第一天，本市各房地产交易中心恢复了昔日的平静。市房地产交易中心有关负责人透露，国税总局推出个税政策后的几天内，本市房地产交易中心出现排队过户的火爆场面，初步统计显示，全市房屋转让过户受理量比平时增加达2倍以上。而1日，各交易中心的受理量出现大幅回落，相比个税政策出台前，也有所减少。
征收个税无疑将“利空”二手房市场，不过，从昨天上海推出的具体操作细则看，征收转让收入的1%、2%个税，将使二手房交易成本不会增加得太多，尽管未来本市二手房成交量可能有一定幅度下跌，但房屋转让成交还不致于完全停滞。
操作细则对可以免税的优惠情况也进行了规定。如对转让自有住房并拟在现房转让1年内按市场价重新购房的纳税人，明确了如何获得退还全部或部分纳税保证金的具体操作过程。对纳税人转让5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，在办理纳税申报时，要求必须在纳税申报表中如实填列。对纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按有关部规定处理。
不过，细则并未对“家庭唯一生活用房”，以及按照免税规定必须“先卖房再买房”等问题作出解释。
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