今年10月1日起施行的《物权法》，对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定，其中土地和房屋作为最重要的不动产，其归属和利用的法律关系究竟如何？11月21日，有关上海房地产登记的修改细则正式公布。
预告登记防止“一女二嫁”
买了期房，到了交房日却得知房地产公司已将房屋抵押；买二手房时遭遇卖家毁约，将房子卖给第三方……不少购房者碰到此种“一女二嫁”、“一房两卖”的事件，只能自认倒霉。其实，当事人可以利用“预告登记”这一手段，避免卖家“一房两卖”。
《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。”
此次，经上海市人大同意，市政府制定出台的《上海市人民政府关于贯彻〈中华人民共和国物权法〉做好本市房地产登记工作的若干意见》，修改了对预告登记失效日期的有关规定，使之与《物权法》保持一致。如果签订商品房预售合同后，房地产公司不配合购房者办理“预告登记”，购房者可根据预售合同中的约定，单方申请“预告登记”，以防止房地产公司“一房两卖”。经“预告登记”后，未经购房者同意，房地产公司不能将这套期房再预售给他人或抵押。
“登记日”界定有变化
购房者买了一套房子，哪一天才真正算拥有了这套房子的产权？要以房地产登记机构认同的登记日为准，登记日实质上就是房地产权利变动发生效力的日期。
以往，上海规定登记申请的受理日为登记日。而《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说，房地产登记机构受理登记申请，并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿的记载日，才算登记日，产权转移才能正式生效。
有关人士提醒，由于审核的规定时限是20天，在此期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。因此这一点会给房地产交易带来潜在的风险，希望购房者注意。
轻“登记簿”观念要改变
一切购房手续完毕后，购房者会获得一本房地产权证。房地产权证上记载的内容，应与房地产登记机构中的“不动产登记簿”相一致，可是如果不动产登记簿上的内容和房产证上的有出入，怎么办？
《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿，使得登记簿更具有公信力和公示力。
市房地资源局有关负责人11月21日提醒购房者，一定要改变以往的重房地产权证轻登记簿的观念。为了维护交易安全，在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况，《物权法》第18条也规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这也充分体现了登记簿的公示力对于保护交易的安全有着重要意义。
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