呼吁了多年后，房地产信托投资基金（REITs）将成为现实。近日，瑞银集团宣布将设立中国首只投资于公租房的投资基金。REITs将让资金吃紧的公租房建设敞开资金大门，未来公租房的供应会不会大大提速呢？
国内可能将出现首只公租房REITs的消息，近日在业界引起一番轰动。
根据瑞银集团的公开说法，瑞银将在上海设立中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金。基金将投资于虹口区已开发的公共租赁住房。虹口区是上海的重要住宅城区，租赁市场活跃。该基金拟采取私募股权封闭式运作，现阶段的募资仅针对太平资产管理公司，由其作为基石社会投资者。同时，代表政府方面的上海虹口公租房公司也会部分出资。在监管允许及条件成熟时，该基金计划转换为房地产信托投资基金(REITs)，在国内公开上市。
瑞银集团相关负责人介绍，和多数基金产品只介入公租房建设开发阶段，然后通过政府回购退出盈利不同，这款公租房基金将通过持有公租房产权，凭借出租和物业管理受益盈利。而在收益分配方面，该产品会进行强制分红，将租金收益按比例分配给投资者。“公租房享有的税收优惠和补贴收益，以及略低于周边市场的租金，都将让投资人获得稳定的现金分红及潜在的资产升值。”
强制分红，以租金和房产升值为主要收益，瑞银所采用的类似REITs的运营方式，让人们很自然地将这只基金视为准REITs的身份，从而寄予厚望。
准REITs到REITs，仅有一步之遥。可就是监管条件成熟这一步，业界已呼吁了近十年。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会。REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，与股市、债市的相关性较低。
“REITs在国外已有很稳定的产品，而国内由于受税收、过户登记、退出机制不完善等问题的影响一直未实行。”一位业内基金人士告诉记者，“实际上，资金尤其是公租房这类保障房的资金来源，一直是开发商们的‘心病’。”
住建部政策研究中心秦虹在刚结束的博鳌房地产论坛上表示，REITs已经成为中国直接融资最急
缺的部分。在政府鼓励房地产增加直接融资比例的金融形势下，我国推出REITs是大势所趋。“持有型物业需要长期资金投入，在此背景下，资产证券化的创新冲动和企业的热情相对较高。”
中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏则将REITs视为缓解地方债的最好办法。香港就曾利用地下公共停车场项目发行了第一只REITs，拿回500多亿资金。“我国有大量的租赁房，REITs是最好的工具，不仅解决了保障性住房资金难题，还为我国居民提供了投资渠道。”孟晓苏指出，如果REITs可以实行，不仅地方政府可以恢复资金能力，另一方面，这类良性资产入市，也可以增加保险、公积金等大量社会资金增收渠道，加大资金流动性，促使我国经济回暖。“REITs在中国只差临门一脚。”
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